Az ingatlanok adás-vétele nem túl bonyolult: a tulajdonos az eladással a vevőre ruházza át telkét vagy házát.
De hogyan bizonyíthatja az eladó, hogy az ingatlan valóban az ő tulajdona? Erre szolgál a telekkönyv (Grundbuch). Miután ez jogilag kötött formában ad felvilágosítást, ezért megbízható adatokkal szolgál minden érintett számára.
A telekkönyv tartalmaz minden szükséges és fontos információt az ingatlanról: a tulajdoni viszonyokat, a szolgalmakat és a terheléseket.
Minden telekkönyv állománynyilvántartásból és három lapból áll.- Az állománynyilvántartás az ingatlan leírására szolgál. Felvilágosításokat ad az ingatlan fekvéséről, nagyságáról és beépítettségéről.
- Az első lapon a tulajdonos adatait vezetik. Több tulajdonos (pl. házaspárok) esetében megadják a birtoki viszonyokat (pl. fele-fele arányban) is.
Miután a bejegyzéseket soha nem törlik, hanem csupán érvénytelenítő megjegyzésekkel látják el, így ezen a lapon az ingatlan történetét is figyelemmel lehet kísérni. - A második lapon találhatók az ingatlannal kapcsolatos terhelések és korlátozások. Ezek alatt pl. a szomszéddal megállapodott szolgalmi jogot (pl. az úthasználatot) értik. De ide tartoznak azok az ingatlanon keresztülhaladó közművek (gáz-,víz- vagy áramvezetékek) is, amelyeket a telek tulajdonosának el kell tűrnie.
A második lapon jegyzik be az ingatlan elővásárlási ill. lakhatási jogait is. Ugyanez érvényes az ingatlan tulajdonosa ellen esetlegesen folyó csődeljárásokra ill. végrendeletek végrehajtásának tudnivalóira.
Eladásoknál ide vezetik be a tulajdon átruházására vonatkozó jelölést is. Ilyen bejegyzést közjegyző indítványozhat adásvételi szerződés aláírása után és ez a vásárló biztonságát szolgálja. A bejegyzés alapján a tulajdonosnak nincs lehetősége ugyanazt az ingatlant kétszer eladni: a telekkönyvi bejegyzést az átruházásra vonatkozó jelölés zárolja. A vásárló beleegyezése nélkül tehát nem történhet semmi. Birtokába azonban akkor kerül az ingatlan hivatalosan, ha a telekkönyvben megváltoztatták a megfelelő bejegyzést. - A telekkönyv harmadik lapjának fontos szerepe van a finanszírozásnál: ide jegyeznek be minden, az ingatlant terhelő adósságot, tehát a telekadósságot és a jelzálogot is.
A harmadik lap fontos lehet vásárlók számára, hiszen ebből kaphatnak felvilágosítást arról, hogy a tulajdonos valóban foglalkozott-e a telekkel. Ha a telekkönyv egyedül csak az eltörölt adósságot tartalmazza, amiből az előző tulajdonos az ingatlant finanszírozta, akkor ez arra utalhat, hogy a tulaj nem végzett nagyobb modernizációs beruházásokat.
Ezek az ingatlan vásárlási árához igazodnak és attól függnek, hogy magáról a bejegyzésről, törlésekről, átruházásokról vagy lemondásokról van-e szó. A bejegyzés díjait a bírósági és közjegyzői költségek törvénye (Gerichts- und Notarkostengesetz /GNotKG) szabályozza.
Az alábbi oldalon összefoglalás található a telekkönyvi és a közjegyzői költségekről: Grundbuchkosten
Itt pedig online kiszámíthatók a telekkönyvvel kapcsolatos költségek: Grundbuchrechner
A betekintésre jogosult személyekhez tartoznak:
- a tulajdonos (a közös tulajdonosok is),
- a hitelezők (a jelzálog-hitelezők is),
- közjegyzők, ügyvédek és
- hivatalos helyek.
Vásárlási szándékkal érkező érdeklődőknek nincs lehetőségük indoklás nélkül betekintést nyerni a telekkönyvi bejegyzésekbe. Jogos érdeklődésüket meg kell indokolniuk, amihez maga a vásárlási szándék egyedül nem elegendő. A betekintéshez sok esetben kérik az érdeklődőtől a tulajdonos meghatalmazását. Ezzel az eljárással az ingatlantulajdonos személyének kifürkészését kívánják megakadályozni annak tudta nélkül.
Hol lehet a telekkönyvbe betekintést nyerni és milyen papírokra van ahhoz szükség?A betekintés a telekkönyvi hivatalokban (Grundbuchämter) vagy pedig az erre a célra kialakított betekintési helyeken (Grundbucheinsichtsstellen) lehetséges. A betekintésre jogosult személynek igazolnia kell személyazonosságát (személyi igazolvánnyal vagy útlevéllel). Ha nem a tulajdonosról van szó, akkor pedig igazolnia kell, hogy jogosult az érdeklődésre. Ha tehát valaki vásárlási szándékkal kívánja az ingatlan telekkönyvi bejegyzését megtekinteni, akkor be kell ahhoz mutatnia a tulajdonos írásos felhatalmazását.
A betekintés a telekkönyvi bejegyzésekbe díjmentes.
Az ún. „EDV-Grundbuch“ a nyomtatott telekkönyvet helyettesíti és a tartományok a 2000-es évek közepétől folyamatosan vezetik be.
Ehhez a nyomtatott telekkönyvek lapjait beszkennelik és digitalizált formában számítógépes központokba továbbítják, ahol helyességüket ellenőrzik és eltárolják azokat.
Az elektronikus telekkönyv előnye a hagyományossal szemben a kezelésre fordított óriási idő- és költségmegtakarítás, emellett irodahelységek válnak szabaddá, hiszen megszűnnek az aktahegyek. Az akták a bíróságok közötti ide-oda továbbítása a minimumra csökken.
Az elektronikus adatfeldolgozás egyúttal megggyorsítja az oklevelek hitelesítését, ami az adásvételi szerződések, a finanszírozás és tulajdon átruházására vonatkozó jelölés gyorsabb elintézéséhez vezet.
Az elektronikus telekkönyvbe az illetékes első fokú bíróságok (Amtsgericht) weboldalán lehet betekintést nyerni. A telekkönyvi bejegyzések elektronikus változatát elsősorban közjegyzők és pénzintézetek veszik igénybe.
(Az itt megjelentetett tájékoztatások nem tanácsadás igényével készültek, a felvilágosításokért garanciát nem vállalunk. Az információkat mindenki saját felelősségére használja.)
